透天價格怎麼抓？   他揭3大盲點嘆「實登無法參考」   網建議：算土地價值最準

實習記者陳予芊／綜合報導

近年房價持續攀升，不少民眾買房前都會先查詢實價登錄，希望藉此掌握市場行情，避免買貴。相較於大樓產品格局、坪數較為一致，透天厝因屋況與土地條件差異大，價格往往更加難以判斷。近日，有網友發文表示，大樓的實價登錄至少還能透過同社區、同屋齡建案互相比較，但換成透天後，實價登錄上的數字卻讓他直呼「根本參考個寂寞」。

一名網友日前在PTT上以「透天的實價登錄是不是根本參考個寂寞？」為題發文，指出自己近期研究實價登錄時發現，大樓因為屬於標準化產品，只要參考同社區近期成交價，或是附近屋齡相近的建案，對於每坪單價大致都能有概念，不過透天厝卻完全不是這麼一回事。

廣告 更多內容請繼續往下閱讀

原PO分析，透天最大的問題在於「根本沒有標準品」，每一間房子的格局、地坪和使用狀況都不同，有些屋主將增建空間蓋好蓋滿，有些則改建成不同格局，單純以總價除以建坪來計算單價，根本無法反映真實價值。此外，即便是同一個社區型透天，面向主要道路、社區內道路，甚至是否位於無尾巷、車位數量多寡，都可能讓總價相差數百萬元。

原PO也提到，透天還牽涉到私設道路持分、鄰里關係等隱藏成本，部分社區型透天需要與鄰居共同持有道路，若遇到鄰居亂停車或產權問題，居住品質恐怕大受影響，而這些細節都無法從實價登錄上直接看出，因此好奇詢問，「看透天的實價登錄，是不是很容易產生幻覺？大家到底都怎麼抓合理價位？」

廣告 更多內容請繼續往下閱讀

貼文曝光後立刻引起討論，網友們紛紛在底下留言回應，不少人認為透天與大樓最大的差別就在於土地價值，「一屋一況」、「透天要看地坪」、「算土地價值最標準，地上物直接按年份算殘值」、「基本就地坪x附近地價 + 建物殘值」、「如果是台北市，因為極少社區透天，基本都是買地送房」。

也有人指出，實價登錄本來就是參考工具，不可能完全複製每一間房屋的條件，「估價師本來就找不到完全一樣的物件」、「實價登錄本來就是參考用，不是實價預知」、「你這還是同一個社區透天的，我覺得一般獨立土地產權的臨路透天，同條巷子地坪一樣可是總價還有差1000萬的」、「透天更看重基地條件，有時候有變成店面的夢想空間，有時候甚至有獨自改建的夢想空間，所以說你光看房屋完全不準」。

此外，部分網友則提到，增建空間其實不在權狀範圍內，因此不該直接納入價格比較，「二工坪數本來就不是合法產權」、「不要想量化不存在權狀上的坪數」、「屋主如果能把增建算進總價還順利賣掉，就代表買方認同它的價值」。另有不少人分享，自住型透天最重要的仍是居住體驗，「有庭院的透天住久會上癮」、「社區透天大概只能抓一個價格區間」、「社區型透天可以住，但不太會漲」。